公募REITs集体反弹！千亿冷门市场又“火”了

　　公募REITs持续反弹。

　　近期，内地公募REITs和港交所REITs集体迎来反弹。中证REITs指数近60日累计涨幅高达13.57%，表现甚至好于同期中证红利指数6.74%的涨幅。公募REITs成为同期表现最好的资产之一。

　　受多重因素影响，公募REITs二级市场价格集体反弹，近60日全部实现上涨。沉寂多时的公募REITs突然之间又活跃了起来。市场扩容的步伐也在明显加快，4月份又有不少产品集中获监管反馈。

　　集体反弹，涨幅好于同期红利指数

　　5月2日，港交所REITs纷纷上涨，如富豪产业信托、越秀房产信托基金、阳光房地产基金分别上涨12.24%、6.9%和4.14%。

　　拉长周期来看，港交所REITs近5日、10日区间表现均实现上涨，反弹信号明确。

　　相比港交所REITs，内地公募REITs近期涨幅更大。中证REITs指数年初至今累计上涨6.41%，近60日累计涨幅高达13.57%，表现甚至好于同期中证红利指数6.74%的涨幅，亦是同期表现最好的资产之一。

　　近60日表现来看，内地公募REITs全部实现上涨，其中博时蛇口产园REIT累计涨幅达30.43%，中金普洛斯REIT、中金湖北科投光谷REIT、建信中关村REIT等7只REITs累计涨幅均超20%。

　　整体来看，内地公募REITs产品表现显著好于港交所REITs。

　　尽管近期出现短暂反弹，但是港交所REITs仍处于价格低位。Wind数据显示，11只港交所REITs年初至今仍处于亏损状态。

　　历经此次反弹，大多数内地公募REITs收复年初失地，富国首创水务REIT、国金中国铁建REIT、博时蛇口产园REIT等16只REITs年内涨幅超10%，全部上市REITs中仅剩国泰君安东久新经济REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT2只REITs年内亏损。

　　不同资产类型公募REITs表现不同。资产类型为能源基础设施的公募REITs表现最好，如中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT、鹏华深圳能源REIT近一年累计涨幅均超10%，成立于2024年3月份的嘉实中国电建清洁能源REIT至今涨幅超15%。上述4只REITs价格均于近期创下历史新高。

　　资产类型为园区基础设施和仓储物流的公募REITs表现最差。嘉实京东仓储基础设施REIT和中金普洛斯REIT近一年分别下跌21.89%、18.95%。华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT近一年分别下跌33.59%、24.62%、22.33%、20.9%。

　　值得注意的是，在公募REITs价格一路走高之际，其业绩表现却不尽如人意。平安证券表示，多因素影响，一季度多数REITs营业收入、财务完成度下行，仅保障房相对稳健。产权类REITs营业收入环比平均下降1.49%，经营权REITs营业收入同比平均下降7.94%。产业园和仓储物流出租率、租金等不同程度下降；一季度雨雪恶劣天气导致部分经营权REITs收入下降。平安证券指出，REITs业绩或未见底，季报情绪博弈之后不排除震荡回调，仓位上暂建议观望。

　　增量资金或不断涌入

　　受公募REITs产品自身运营情况，以及市场悲观情绪蔓延、限售份额解禁外部因素影响，向来被认为稳健的公募REITs产品此前经历全面下跌，甚至出现破发。

　　今年以来，由于市场供需关系改善，以及政策面频频释放利好等因素推动，公募REITs迎来反弹。

　　“2024年年初以来制度完善与产品业绩稳定共同推动我国REITs市场表现企稳回升。”中信证券表示，公募REITs资产类别持续多元，成交活跃度伴随规模扩张而日益提升，政策亦对REITs市场发展保持高度支持。

　　2月8日，证监会发布《监管规则适用指引—会计类第4号》，明确了REITs的权益属性，并规定可以选择将估值损益计入OCI（其他综合收益），增加权益资金，降低资产负债率。市场普遍认为，这在一定程度上可以消除二级市场短期波动对利润的影响，REITs的配置价值得以体现。

　　4月19日，中国证监会发文表示，将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的。互联互通投资范围再扩容，投资品类进一步丰富。

　　此举无疑将为两地REITs带来更多增量资金，沪深港通机制的优化将有助于提升市场整体的稳定性和定价效率。

　　光大证券表示，将公募REITs纳入沪深港通将能够吸引境外投资者投资公募REITs，有助于提升市场流动性；但同时也可能对产品信息披露、定价合理性、项目运管能力提出更高的要求。此外，香港REITs底层资产以商业地产为主，沪深港通的开通，或将为低迷的REITs市场带来增量资金，两个REITs市场的联动性或将加强。

　　为公募REITs提供更多增量资金入场有助于提振公募REITs参与者交易情绪。实际上，从去年7月伊始，头部基金公司纷纷宣布，旗下FOF可投资于公募REITs基金并修订基金合同、托管协议。有头部券商表示，部分FOF基金明确可投公募REITs，意味着潜在增量资金入场，有利于资金抓住市场偏离基本面的超跌所带来的底部机会。最新FOF一季报显示，已有2只FOF将4只公募REITs纳入重仓基金名单中。

　　另外，公募REITs产品数量已经超过30只，实时指数推出渐行渐近。公募REITs实时指数的推出亦有利于提高底层REITs流动性。

　　总市值再创历史新高

　　4月30日，中金印力消费REIT在深圳证券交易所上市，我国消费基础设施REITs市场进一步扩容。

　　至此，今年共发行6只公募REITs，与2023年全年持平，发行规模合计15亿元，相当于2023全年发行规模的四分之三。可见，2024年公募REIT发行明显提速。

　　截至4月30日，沪深交易所的公募REITs产品达到36只，二级市场收盘总市值约为1061亿元，刷新公募REITs总市值最高纪录。

　　内地公募REITs资产类型覆盖了保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施和园区基础设施。

　　目前，交通基础设施和园区基础设施是公募REITs产品数量最多的类型，均有9只产品，其中交通基础设施公募REITs二级市场总规模最大，占全市场公募REITs的比例达四成。

　　今年公募REITs市场有望加快扩容。国务院近日印发新“国九条”提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。市场人士认为，新“国九条”为REITs市场提供了政策支持和发展方向，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇。证监会还发布了《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。多重政策保障，公募REITs发行市场有望加速。

　　4月份，公募REITs审批反馈明显提速，不少产品集中获反馈、集中获批。4月3日，4只公募REITs同日获批，分别是易方达广州开发区REIT、华夏深国际仓储REIT、博时津开科工产业园REIT和工银瑞信河北高速REIT。4月15日，建信建融家园租赁住房REIT、中金联东科技创新产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT共4只公募REITs获得交易所反馈。

　　除此之外，目前还有10余只公募REITs处于申报待获批阶段。

　　在公募REITs扩募方面，3月中下旬，中航京能光伏REIT和国泰君安东久新经济REIT两个项目先后发布拟扩募公告。其中中航京能光伏REIT扩募获上交所受理，成为年内首个获受理的扩募申报，该基金拟扩募装入苏家河口、松山河口两个水电站项目，有望成为首单探索“光伏+水电”资产混装的扩募项目代表；国泰君安东久新经济REIT拟购入南通、重庆等产业园。

　　展望未来，中信证券认为，在经济增速触底前后，与民生和社会稳定紧密相关，需求广泛且政策边际影响力大（民生型）的REITs类别投资性价比可能显著高于其他类别REITs，而长周期视角下，基于广泛需求而长期经营回报有保障的民生型REITs亦高度匹配追求相对稳定收益类REITs投资者需求。